【不動産業版】融資を受けるときのポイントを解説

不動産仲介業や不動産賃貸業など、不動産業の開業を目指している人の中には、金融機関から融資を受けることを検討している人もいますよね。その際、融資を受けられるかどうかが不安なことにより、融資を受けるときのポイントを知りたい人もいるでしょう。

当記事では、不動産業で融資を受けるときのポイントを解説します。個人の資産形成を目的とした不動産投資ローンではなく、不動産業の事業資金として融資を受けるときのポイントを解説するため、不動産業の創業時に融資を受けたい人は参考にしてみてください。

不動産業で融資を受けるときは事業形態に応じて売上の根拠を明確にする

不動産業の創業時に融資を受ける場合、事業形態に応じて売上の根拠を明確にすることになります。不動産業における売上の算出方法は事業形態ごとに異なるため、不動産業の創業時に融資を受けたい人はポイントとして押さえておきましょう。

【不動産業における事業形態の具体例】

不動産業の事業形態として挙げられるのは「不動産仲介業」「不動産賃貸業」「不動産売買業」です。事業形態に応じて売上の根拠を明確にすることにより、現実的な売上を把握できる可能性があるため、不動産業として融資を受けたい人は各項目を確認してみましょう。

不動産仲介業の場合

不動産業の事業形態のひとつは「不動産仲介業」です。不動産仲介業は不動産の売買や賃貸の契約を仲介することにより、仲介手数料を得る事業形態となるため、不動産仲介業の創業時に融資を受けたい人は仲介手数料をもとに売上を予測してみましょう。

【仲介手数料をもとに売上を予測するときのイメージ】

売買仲介の場合、仲介手数料の上限は宅地建物取引業法に基づく告示により定められています。「200万円以下の部分は5.5％」や「400万円超の部分は3.3％」など、依頼者の一方（売主または買主）から受領できる仲介手数料の上限は物件価格をもとに決まります。

また、売買仲介と同様、賃貸仲介の場合も仲介手数料の上限があります。賃貸仲介では、原則として貸主と借主の合計で「1か月分の賃料×1.1」（依頼者の一方から受け取る場合は0.55か月分）が上限となるため、規定の範囲内の仲介手数料を設定することになります。

なお、不動産仲介業では、不動産管理業を兼業する場合も考えられます。不動産管理業はオーナーに代わって物件の維持管理や入居者対応などを行う関係上、委託管理料などの収入を得られる可能性があるため、売上を予測するときは留意しておきましょう。

不動産賃貸業の場合

不動産業の事業形態のひとつは「不動産賃貸業」です。不動産賃貸業は所有する不動産を貸し出すことにより、顧客から賃料を得る事業形態となるため、不動産賃貸業の創業時に融資を受けたい人は賃料をもとに売上を予測してみましょう。

【賃料をもとに売上を予測するときのイメージ】

不動産賃貸業の場合、売上を左右する要素として挙げられるのは「入居率」と「1戸あたりの賃料」です。入居率は保有する物件のうち、入居されている割合を指すため、入居率が上がるほど、1か月あたりの売上が増えることになります。

また、1戸あたりの賃料を高く設定することにより、売上が増える可能性があります。賃料が過度に高い場合は入居率が下がるおそれがあるため、周囲の賃貸物件における相場を参考にしつつ、1戸あたりの賃料を設定してみてください。

なお、不動産賃貸業として融資を受ける場合、不動産投資との混同に注意が必要です。個人の資産形成を目的とした不動産の購入は事業用融資の対象外となる可能性があるため、不動産賃貸業として融資を受けたい人は各融資制度の条件を確認してみましょう。

不動産売買業の場合

不動産業の事業形態のひとつは「不動産売買業」です。不動産売買業は不動産を仕入れて販売することにより、顧客から販売代金を得る事業形態となるため、不動産売買業の創業時に融資を受けたい人は販売代金をもとに売上を予測してみましょう。

【販売代金をもとに売上を予測するときのイメージ】

不動産売買業の場合、年間の販売代金を想定するときは「年間の販売件数」を考慮することになります。「仕入が可能な物件数」や「仕入から販売までの期間」など、事業の方針を踏まえ、実現可能な販売件数を設定してみてください。

また、年間の販売代金を左右する要素には「1件あたりの販売代金」もあります。相場よりも過度に高い価格を設定した場合は売却先を見つけられないおそれがあるため、「類似物件の価格」や「市場の動向」などを参考にしつつ、販売代金を想定することになります。

不動産売買業は物件の仕入が必要となるため、初期費用がかさむ場合があります。仕入から売却までの期間が空くことも考えられる関係上、相応の運転資金も必要となるため、融資を受けたい人は必要となる初期費用を踏まえて、必要となる借入額を検討してみましょう。

売上の根拠を明確にした後は事業計画を策定する

売上の根拠を明確にした後は融資を受けるための事業計画を策定することになります。融資を申し込む場合、審査の必要書類として、金融機関から事業計画書の提出を求められることがあるため、不動産業として融資を受けたい人は事業計画を策定してみましょう。

【事業計画における項目の具体例】

事業計画の項目として挙げられるのは「事業経験」「経営方針」「収支計画」です。事業計画の項目を確認しておくことにより、段階的に事業計画を策定できるため、不動産業として融資を受けたい人はそれぞれの項目の概要を確認してみましょう。

事業経験

事業計画の項目として挙げられるのは「事業経験」です。事業経験は創業者の職務経歴や実績を示す項目となる関係上、不動産業を創業する場合は不動産業に関連する知識や技術を示すことになるため、まずは事業経験を整理してみましょう。

【不動産業における事業経験の具体例】

事業経験を整理するときのポイントは、時系列に沿って整理することです。「ハウスメーカーの入社」「反響営業と訪問営業を担当」「グループリーダーに昇任」など、時系列に沿って整理することにより、不動産業に関する経歴の抜け漏れを防げる可能性があります。

また、不動産業の事業経験を整理するときは、具体的な実績を盛り込むこともポイントです。「年間40件の契約を獲得した点」や「売上実績を前年比20％増加させた点」など、具体的な実績を盛り込むことにより、自身の経験や能力を金融機関に伝えやすくなります。

なお、不動産業を創業する場合、事業形態によって必要となる許認可や資格が異なります。宅地建物取引業に該当する事業は宅地建物取引業の免許が必要となるため、不動産業の創業時に融資を受けたい人は必要となる許認可や資格を確認しておきましょう。

経営方針

事業計画の項目として挙げられるのは「経営方針」です。経営方針は創業後の事業内容や経営の方向性を示す項目となる関係上、不動産業を創業する場合はサービス内容や集客戦略を示すことになるため、事業経験を整理した後は経営方針を検討してみましょう。

【不動産業における経営方針の具体例】

経営方針を検討するときのポイントは強みを明確にすることです。「安心して住める物件を中心に取り扱う点」や「物件を見極める力」など、その不動産会社ならではの強みを明確にすることにより、競合する不動産会社と差別化できる可能性があります。

また、強みを明確にすることに加え、具体的な戦略を示すこともポイントです。「オンライン相談サービス」や「大学周辺でのチラシ配布」など、経営における具体的な戦略を盛り込むことにより、売上の実現性を伝えることができます。

なお、経営方針の策定に不安がある場合、専門家に相談する方法があります。「商工会議所」や「よろず支援拠点」など、相談窓口を利用することにより、経営の専門家から助言を受けられる可能性があるため、経営方針が不安な人は相談することを検討してみましょう。

収支計画

事業計画の項目として挙げられるのは「収支計画」です。収支計画は創業後の売上や利益の見込みを示す項目となる関係上、それぞれの数値の根拠を明確にする必要があるため、経営方針を検討した人は収支計画を作成してみましょう。

【不動産業における収支計画の具体例】

収支計画を作成するときのポイントは「計算式を示すこと」です。「売上高＝仲介手数料×1か月あたりの仲介件数」や「人件費＝時給×1日あたりの勤務時間×1か月あたりの勤務日数」など、計算式を示すことにより、各数値の説得力を高められる可能性があります。

また、計算式を示すことに加え、内訳を明確にすることもポイントです。「人件費」「支払利息」「通信費」「交通費」「広告宣伝費」「水道光熱費」など、経費の内訳をひとつひとつ明確に示すことにより、各経費の根拠を伝えることができます。

なお、不動産業は経済動向から影響を受ける傾向があります。「金利」や「物価」など、経済動向により、不動産への需要が変化する可能性があるため、収支計画を作成するときは外部環境によるリスクがあることを念頭に置いておきましょう。

事業計画を策定した人は全業種に共通するポイントも押さえておく

創業時に融資を受ける場合、全業種に共通するポイントがあります。創業予定の業種にかかわらず、融資の審査時に金融機関から確認される可能性があるため、事業計画を策定した人は全業種に共通するポイントを確認してみましょう。

【全業種に共通するポイント】

全業種に共通するポイントとして挙げられるのは「自己資金」と「信用情報」です。創業者の自己資金や信用情報に懸念がある場合、審査結果に影響を及ぼすおそれがあるため、事業計画を策定した人は全業種に共通するポイントとして各項目を確認してみましょう。

自己資金

全業種に共通するポイントのひとつは「自己資金」です。自己資金は事業に使用する予定の資金となる関係上、審査時に金融機関から確認される可能性があるため、不動産業の創業時に融資を受けたい人は自己資金の概要を確認してみましょう。

【自己資金の概要】

自己資金として認められる傾向がある資金として挙げられるのは、預貯金です。「ハウスメーカーの勤務による給与」や「副業による収入」など、創業者名義の口座にコツコツと貯めた資金は金融機関から自己資金として認められる傾向があります。

一方、自己資金として認められない傾向がある資金には、注意が必要です。「自宅に保管していたお金」や「入出金履歴を確認できない資金」など、出所が不明瞭な資金は金融機関から自己資金として認められないことが考えられます。

自己資金は不動産業の創業に向けた計画性を示す材料のひとつとなります。不動産業の創業に向けて計画的に自己資金を積み立てている場合、創業に向けた計画性の根拠となる可能性があるため、不動産業の創業時に融資を受けたい人はその前提を踏まえておきましょう。

信用情報

全業種に共通するポイントのひとつは「信用情報」です。信用情報は信用取引における利用情報となる関係上、審査時に金融機関から確認される可能性があるため、不動産業の創業時に融資を受けたい人は信用情報の概要を確認してみましょう。

信用情報として登録される情報として挙げられるのは、クレジットカードの利用状況です。「利用額」「支払日」「支払遅延」など、クレジットカードの利用状況は信用情報として登録されるため、融資の審査において金融機関から確認される可能性があります。

また、住宅ローンを利用している場合、住宅ローンの返済状況も信用情報に記録されます。「契約日」「借入残高」「返済遅延」など、返済状況を金融機関から確認されることになるため、融資を受けたい人は返済状況に問題がないかどうかを確認することが必要です。

信用情報は創業者の返済能力や信用力を判断する材料のひとつと考えられます。「長期延滞」や「代位弁済」など、信用情報に異動情報が登録されている場合は融資を受けられないおそれがあるため、信用情報に不安がある人は留意しておきましょう。

ポイントを押さえた人は不動産業の創業に利用できる融資制度を確認する

不動産業の創業時に融資を受ける場合、創業者向けの融資制度を検討する余地があります。さまざまな機関が創業者向けの融資制度を用意しているため、ポイントを押さえた人は不動産業の創業に利用できる融資制度を確認してみましょう。

【不動産業の創業に利用できる融資制度の具体例】

不動産業の創業に利用できる融資制度のひとつは日本政策金融公庫の「新規開業・スタートアップ支援資金」です。「新たに事業を始める人」や「事業開始後おおむね7年以内の人」が対象となるため、不動産業の創業時に融資を受けたい人は利用できる可能性があります。

また、地方自治体の制度融資も不動産業の創業に利用することができます。東京都の「創業」や大阪府の「開業・スタートアップ応援資金」など、制度融資はその地域の創業者が対象となるため、融資を受けたい人は各地域の情報を確認してみてください。

なお、不動産投資ローンと呼ばれる制度は不動産業の事業資金として活用できないおそれがあります。不動産投資ローンは投資を目的とする関係上、創業者向けの事業用融資とは目的が異なるため、不動産業の創業時に融資を受けたい人は留意しておきましょう。

まとめ

不動産業の創業時に融資を受ける場合、事業形態に応じて売上の根拠を明確にすることになります。不動産業における売上の算出方法は事業形態ごとに異なるため、不動産業の創業時に融資を受けたい人はポイントとして押さえておきましょう。

売上の根拠を明確にした後は融資を受けるための事業計画を策定することになります。融資を申し込む場合、審査の必要書類として、金融機関から事業計画書の提出を求められることがあるため、不動産業として融資を受けたい人は事業計画を策定してみましょう。

創業時に融資を受ける場合、全業種に共通するポイントがあります。創業予定の業種にかかわらず、融資の審査時に金融機関から確認される可能性があるため、事業計画を策定した人は全業種に共通するポイントを確認してみましょう。