土地や建物などの不動産を元にお金を借りる「不動産担保ローン」は、個人法人を問わず活用される資金調達方法のひとつです。
今回は、不動産担保ローンとは何か、不動産担保ローンの基本、不動産担保ローンのメリット・デメリットについて解説します。
株式会社SoLabo（ソラボ）は日本政策金融公庫の融資サポートを得意とする認定支援機関です。
相談は無料ですので、不動産担保ローンをはじめとした資金調達に関してご不明な点や疑問点がありましたら、お気軽にご相談ください。
不動産担保ローンとは
不動産担保ローンの基本
不動産担保ローンとは、銀行などの金融機関から、土地や建物などの不動産を元にお金を借りること、あるいはそのサービスの名前です。不動産担保融資とも呼ばれます。
担保とは、約束を守れず不利益が生じたとき、損した分をカバーすると約束すること、またはその約束、約束を果たすための物品や物件です。
不動産担保ローンは「不動産を担保にして行う融資」なので、銀行などの金融機関にローンが返済できなければ、差し出した土地や建物などの不動産を売却して支払う約束をすることになります。
土地や建物などの不動産を失うかもしれない覚悟で借りたお金を返済することになるため、不動産担保ローンでは、銀行などの金融機関から比較的よい条件でお金を借りられます。
金融機関によって詳細は異なりますが、不動産担保ローンの審査には大きく２つ、「仮審査」と「本審査」があります。
仮審査は主に不動産を見ずに行う机上査定で融資評価を行いますが、本審査では審査担当が不動産を査定しに足を運ぶことが一般的で、立ち会いが求められることが多いです。
なお、不動産担保ローンの流れや不動産の評価、審査のポイントについて知りたい場合は、次もあわせてご覧ください。
担保にできる不動産
不動産担保ローンに使える不動産は、どういう土地や建物かを見ていきましょう。
| 担保にできる土地 |
次の価値がある土地で、法人、自分自身、共同経営者または親族が所有し、担保にする許可を得たもの（土地の種類が実態と違っていても、ローンの審査時点の利用状況で判断される）。
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| 担保にできる建物 |
次の価値がある建物で、法人、自分自身、共同経営者または親族が所有し、担保にする許可を得たもの。
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なお、不動産担保ローンは、企業規模関係なく利用される資金調達方法です。一方で、農地法など一定の制限がある土地や建物は、売買や貸借、転用が規制されるため、別途許可や届出が必要で、ケースによっては取り扱いができないこともあります。
また、価値のある土地・建物でないと担保にならないので、評価額の低いもの・価値のないものは取り扱いを断られる可能性があります。
不動産担保ローンのメリット
ここからはメリット・デメリットを紹介していきます。状況によっては当てはまらない場合もあるので、自分の状況と比較しながら参考にしてください。
融資条件がカードローンより有利：比較的低金利・融資限度額が高め
不動産担保ローンは、カードローンと比べると比較的低金利かつ融資限度額が高めで、融資条件がカードローンより有利というメリットがあります。
土地や建物などの不動産が担保になるので、銀行などの金融機関はいざというときに不動産を売却してお金を取り戻せます。
貸す側のリスクが少ないため、他の融資より低金利でお金を借りられる傾向です。金融機関によって異なりますが、2～9％程度、場合によっては1％以下でも利用できます。
不動産担保ローンの金利の例（2021年4月 検索上位の金融機関を調査）
| 金融機関名 | 金利（年利） | 条件 |
| 楽天銀行 | 0.68～9.44％ | ＊固定金利（5年ごと見直し） |
| 東京スター銀行 | 1.20~8.80% | ＊固定金利 |
| 0.85～8.35％ | ＊変動金利 | |
| 住信SBIネット銀行 | 2.95～8.9％ | ＊変動金利（年2回見直し） |
また、土地や建物の不動産に価値があれば、その分、融資限度額があがるため、不動産担保ローンは、たくさんのお金を借りたいニーズにも応えます。融資限度額も金融機関によって異なりますが、最大1億円、金融機関によっては10億円までで設定されています。
不動産担保ローンの融資限度額と融資期間の例（2021年4月 検索上位の金融機関を調査）
| 金融機関名 | 融資限度額 | 融資期間 |
| 楽天銀行 | 100万円以上1億円未満 | 最長25年 |
| 東京スター銀行 | 100万円以上1億円以内 | 1年以上20年以内 |
| 住信SBIネット銀行 | 300万円以上1億円以下 | 最長25年 |
なお、担保にする不動産の価値よりも、大きい金額を借りられないので、注意が必要です。
資金繰りしやすい：返済期間が長め・返済額が低め
不動産担保ローンは、返済期間が長め・返済額が低めで、資金繰りしやすいメリットもあります。
土地や建物などの不動産は、他の担保に比べると価値の変動がしにくい特徴があるなどの理由から、不動産担保ローンの返済期間は長めになる傾向です。
返済期間を長くとることができると、1回あたりの返済額も低めに設定できるので、資金繰りがしやすいと言えるでしょう。
借り換えしやすい：資金の使いみちが比較的自由
不動産担保ローンは、資金の使いみちが比較的自由なため、借り換えしやすいメリットもあります。
融資は一般的に使いみちによって申しこむ融資の種類が変わるほど、使いみちが限定されるものです。
一方で、不動産担保ローンは細かな資金の使いみちを問われません。しかし、ギャンブルなどの使いみちでは申し込めないため、注意しましょう。
融資限度額も高く設定できることもあり、どの金融機関も不動産担保ローンで他のローンを一本化する「おまとめローン」をアピールするほどです（ただし、貸金業法の関係でノンバンクでは「おまとめ」不可）。
不動産担保ローンは、別の金融機関から借りたお金を返済するために、新たにお金を借りる「借り換え」がしやすいとおさえておきましょう。
不動産担保ローンのデメリット
返済できないとき担保にした不動産を失う
返済ができなくなってから一定の猶予期間を経ると、担保にした不動産は差し押さえられ、競売などで売却されてしまいます。
「不動産を担保にする」ということは、返済期間中は金融機関が所有しているようなものです。不動産を失うリスクを認識したうえで不動産担保ローンに申し込みましょう。
価値のない不動産は担保にできない
不動産担保ローンでは、不動産価値に対して一定の割合をかけた金額が融資額になります。価値のない不動産は担保にできないので、注意が必要です。
なお、繰り返しになりますが、担保にする不動産の価値よりも、大きい金額を借りられないため、借りたい金額が大きすぎると「不動産の価値に見合わない」として融資を断られる可能性もあります。
融資を受けてお金を手にするまでに時間がかかる
不動産担保ローンは、どの金融機関でも少なくとも審査が2回あり、融資を受けてお金を手にするまでに時間がかかります。今すぐお金が欲しいというニーズは満たしにくいでしょう。
申し込んだ金融機関の利用が2回目以降だったり、融資額が小さめだったりすれば、申し込んでから半月もしないでお金を手にできるケースもあります。しかし、即日は難しいでしょう。
申し込んだ金融機関がメガバンクだったり、利用が初めてで不動産以外の申込者の信用情報の審査が含まれたり、希望の融資額が大きかったりするケースではお金を手にするまでに1ヶ月〜数ヶ月かかることもあるので、計画的な利用が重要です。
不動産担保ローンのFAQ（よくある質問）
不動産担保ローンのよくある質問についてもおさえておきましょう。
Q.自分自身が所有しない不動産でも担保にできる？
A.担保にするための許可を得ていれば、法人や自分自身だけでなく、共同経営者または親族が所有する不動産でも、不動産担保ローンを申し込めるところはあります。
ただし、ほとんどのケースで不動産の所有者は連帯保証人となるため、不動産の失うリスクを考えると、法人や自分自身、共同経営者以外の事業経営に直接関係しない不動産で申し込むことはおすすめしません。申し込めたとしても本審査を通らないケースもあるようです。
Q.ローンの支払いが残る不動産でも担保にできる？
A.条件によってはできます。基本は担保とする不動産への支払いが完了していることが望ましいですが、ローン残高が購入したときから一定以上返済が終わっていれば、不動産担保ローンを利用できる可能性があります（基準は金融機関によって異なります）。
なお、支払いが残る不動産を担保に不動産担保ローンを申し込む場合、金融機関は担保の不動産に対して「第二順位の抵当権」を設定します。
抵当権とは、土地や建物などの不動産を担保にお金を借りた人が返済できなくなったとき、不動産を競売などで売却し、お金を得られる権利のことです。
第二順位の抵当権とは、二番目に優先される、お金を得られる権利で、次のような仕組みです。
不動産Xのローンの支払い（返済）ができなくなると、金融機関Aは約束していた通りに不動産Xを取りあげ、競売などで売却します。
不動産Xを売却したお金は、先にローンの契約をしていた金融機関Aに対して優先的に支払われ、金融機関Bは二番目に支払われます。
１つの不動産に対して、複数の金融機関が抵当権を設定した場合には、登記の順位で決まります。
「第二順位の抵当権」を設定した金融機関は、第一順位の抵当権を持つ金融機関より、手に入れるお金は少なくなると思いがちです。しかし、貸付金の金額が大きれば順位が後であっても、取り分が大きくなることもあり、ケースバイケースです。
まとめ
不動産担保ローンとは何か、不動産担保ローンの基本、不動産担保ローンのメリット・デメリットについて解説してきました。
不動産担保ローンは、銀行などの金融機関等から、土地や建物などの不動産を元にお金を借りること、あるいはそのサービスの名前のことです。担保にできる不動産は、担保の許可を得た法人や自分自身、共同経営者または親族が所有する、価値のある土地や建物です。
不動産担保ローンのメリットは３つ、①低金利・融資限度額が高めで融資条件がよい、②返済期間が長め・返済額が低めで資金繰りしやすい、③資金の使いみちが比較的自由で借り換えしやすい、ということをおさえましょう。
不動産担保ローンのデメリットは３つ、①返済できないとき担保にした不動産を失う、②価値のない不動産は担保にできない、③融資を受けてお金を手にするまでに時間がかかる、ということをおさえましょう。
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