シェアハウス経営の事業計画書を作成する前に確認すべきポイント

シェアハウス経営の事業計画書を作成する前に確認すべきポイント
株式会社SoLabo 代表取締役 田原広一
この記事の監修
株式会社SoLabo 代表取締役 / 税理士有資格者
資格の学校TACで財務諸表論の講師を5年行う。税理士事務所勤務を経て、平成23年より個人で融資サポート業務をスタート。
平成27年12月、株式会社SoLabo立ち上げ。
融資支援業務に力を注ぎ、現在では400件以上の融資支援を行っている。

事業計画書は金融機関から融資を受けるために作成必須の書類ですが、根拠に裏付けされた完璧な事業計画を策定しても融資を受けられるとは限りません。

シェアハウスをはじめとする不動産投資や不動産経営では、融資金額が極めて高額になるため、融資を受けるための前提条件があります。この前提条件を満たさないまま事業計画書を作成しても融資審査を通過することは極めて難しいでしょう。

本記事では、不動産投資未経験でシェアハウス経営を検討している人に向けて、金融機関から融資を受けるための前提条件を解説します。

条件を満たさずに事業計画書を作成しても融資が通る可能性は低いため、まずは自身が条件をクリアしているかどうか確認しましょう。

1.事業計画書とは

事業計画書とは、簡単に言うとビジネスの設計書です。ビジネスに必要なリソース(ヒト・モノ・カネ)をどのように調達するのか、誰に何を提供するのか、毎月どの程度の利益が出るのか等、ビジネスの全体像を表します。

(1)金融機関から融資を受けるために必要

融資希望者は融資を受けるために、事業計画書を通じて事業採算性の高さを金融機関に理解してもらう必要があります。融資に対する返済は事業利益で賄われるものであり、金融機関にとって事業採算性の低い事業者に融資することは貸し倒れにつながるリスクが高いためです。

(2)定型フォーマットはない

事業計画書に定型フォーマットはありません。融資担当者に自身の事業を理解してもらい、成功のイメージを持ってもらうために必要な要素は自身で考えます。

たとえばシェアハウスのような不動産投資や不動産経営において入れるべき要素は以下です。

・物件概要(どこにどのような物件を購入するのか)
・集客施策(どのように空室を埋めるか)
・家賃設定とその妥当性
・競合対策(どのように周辺物件と差別化するか)
・収支計画(毎月どの程度の収支を見込むか)

※金融機関によっては、所定のフォーマットが用意されていることがあります。融資依頼先の金融機関が決まり次第、書式の有無を確認しましょう。

2.シェアハウス経営の事業計画書を作成する前に確認すべきこと

融資担当者を納得させるために、説得力のある綿密な事業計画書は必須です。しかし、完成度の高い事業計画書の作成が、必ずしも融資成功に繋がるわけではありません。

シェアハウスのような不動産投資や不動産経営においては、下記3点を備えていることが融資を受けるための大前提となります。

どれか1つでも欠けている場合は、不足項目を補ってから融資の申し込みをすることをおすすめします。

(1)潤沢な自己資金

潤沢な自己資金が必要です。融資担当者は、家賃収入が少ない状況においても返済を継続できるだけの自己資金のある事業者にしか融資をしないためです

賃貸型の不動産投資において、金融機関への毎月の返済は家賃収入が原資になりますが、部屋の空室状況によっては、家賃収入が返済額に満たないことがあります。

その場合、自己資金がない状況では金融機関への返済が滞ることになりますが、金融機関としてそれは看過できません。

事業者は計画通りの家賃収入が見込めない場合でも、返済能力があることを融資担当者に示す必要があります。

※一般的に、希望融資額に対して2~3割の自己資金が必要と言われています。

(2)投資物件の担保価値

これから購入するシェアハウスが高い担保価値を有している必要があります。

不動産投資の融資を受ける際は、これから購入する不動産を担保にしなくてはならないためです

仮に事業者が返済困難な状況になり、自己資金でも賄えない場合、担保とした不動産が競売に出されその売却額が返済に補填されますが、金融機関としては当然物件に高値がつくことを望みます。

この売却額を決めるのが、投資物件の担保価値です。担保価値の評価軸は金融機関によって異なりますが、大きな要素は耐用年数・建築構造(RC造・木造など)・立地です。

たとえば、僻地にある築40年木造物件の担保価値はほぼゼロでしょう。売却しようとしても好ましい金額はつきません。融資を受けて担保価値の低い物件を購入したい場合は、担保なしでも返済を約束できるような潤沢な自己資金が必要になります。

※購入する不動産の担保は、自身の返済能力を融資担当者に示す要素として必要になります。事業者が返済困難な状況に陥ったとき、自己資金だけでは賄えない可能性が高いためです。仮に事業者が借入上限まで融資を受けた場合、融資額に占める自己資金比率は2~3割になります。これは融資後すぐに事業継続が困難になった場合でも、最大でも3割程度しか返済できないことを意味します。金融機関としては貸し倒れリスクが高くなってしまうため、安心して融資を実行してもらうための担保が必要です。

(3)不動産事業のノウハウ

シェアハウス経営をはじめる事業者は自身が継続して事業利益を出せることを融資担当者に伝えるために、不動産事業のノウハウを有している必要があります。

融資担当者の一番の関心事は、事業者が毎月利益を上げて毎月予定通りに返済してくれることであり、その事業利益を出すためには不動産の経営力が必須だと考えられているためです。

以前は、自己資金・年収・勤務先のような事業者の経済的状況・社会的立場が重点的に評価され、不動産事業ノウハウはあまり評価されていませんでした。

しかし、2018年にシェアハウス事業者“株式会社スマートデイズ”が破綻しスルガ銀行の不正融資が発覚してからは不動産融資審査が厳格化し、事業者の不動産事業ノウハウ(不動産経営力)も重要視されるようになっています。

3.シェアハウス経営において日本政策金融公庫の融資は受けられるか

事業者への融資機関として、民間の金融機関のほかに“日本政策金融公庫”という政府系の金融機関があります。

日本政策金融公庫(略:公庫)は、中小企業および起業者の支援を目的として日本政府によって設立された貸付専門の金融機関で、創業融資の場面で多く利用されています。

結論から言うと、シェアハウス経営という事業運営を目的としているのであれば、融資は受けられます。

しかし、不動産投資用途の場合、公庫の融資は極めて通りづらいと言われています。不動産投資への融資は、公庫の理念に則していないためです。公庫は理念のひとつとして、“雇用の促進”を挙げていますが、不動産投資はその理念に適合しません。

※日本政策金融公庫が正式に表明しているわけではなく、あくまで当社の見解となります。

参考.すでに不動産事業をしている人は融資を受けられるか

すでに不動産事業をしている人は、不動産事業のノウハウが評価され、潤沢な自己資金がない場合でも融資を受けられる可能性があります。

具体的には、既存事業の収支が黒字になっている事業者に限り、担保とする不動産評価額の6~7割を上限に融資を受けることができます。

既存事業が黒字ということから、融資担当者は事業者には十分な不動産経営力があり、新規投資でも成功する見込みが高いと判断するためです。

これまでの不動産経営経験を活かし、なぜそのシェアハウスを購入するのか・なぜ入居者が見込めるのかを具体的に事業計画書に書けると良いでしょう。

まとめ

自己資金・担保・事業ノウハウという3つの条件を満たすことで初めて融資審査の土俵に上がることができます。条件を満たしたあとは、事業計画次第です。融資担当者を納得させるためにどのような要素を入れるか、どのように訴求するかを考える必要があります。

ただ、事業計画書の作成は初めて融資を受けようとしている人にとっては非常に難易度が高いです。

どのようなことを伝えれば融資担当者に評価されるのかという勘所がないためです。事業計画書の作成に少しでも不安を感じる人は、融資サポートの専門家に相談することをおすすめします。

当サイトを運営する株式会社SoLaboは国の認可を受けた融資支援の専門機関です。ご相談は無料ですので、ぜひお気軽にご相談ください。

 

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