不動産賃貸業や不動産仲介業など、不動産業の開業を予定している人の中には、日本政策金融公庫から創業融資を受けることを検討している人もいますよね。その際、日本政策金融公庫に提出する創業計画書の書き方を知りたい人もいるでしょう。
当記事では、不動産業における創業計画書の書き方と記入例を解説します。「創業計画を考えるときのポイント」や「創業計画書にある各項目のポイント」を解説するため、不動産業の開業を目指している人は参考にしてみてください。
まずは創業計画を立てるところから始める
創業計画書は事業の実現性を伝えるための書類です。日本政策金融公庫の担当者は創業計画書から事業の実現性を見極めることになるため、まずはその前提を踏まえつつ、創業計画書を作成するための準備として創業計画を立てるところから始めてみましょう。
【創業計画を立てるときのポイント】
- 将来を構想する
- 現状を整理する
- 課題を抽出する
創業計画書の内容が非現実的だった場合、事業の実現性を示すことはできません。日本政策金融公庫から創業融資を受けるならば、担当者に事業の実現性を示す必要があるため、まずは創業計画書を作成するための準備としてそれぞれの項目を確認してみましょう。
将来を構想する
創業計画を立てるときのポイントは「将来を構想すること」です。将来を構想することにより、目標や方針を創業計画書に落とし込むことができるため、不動産業の開業を目指している人は創業計画書を作成するための準備として将来を構想してみましょう。
【将来を構想するときの具体例】
項目 | 具体例 |
---|---|
コンセプト | ・不動産会社のテーマは? ・不動産会社のコンセプトは? |
ターゲット | ・ターゲット層の年齢は? ・ターゲット層の職業は? |
サービス | ・取り扱う物件の立地は? ・取り扱う物件の賃料は? |
将来を構想するときの項目として挙げられるのは「コンセプト」です。「地域を明るくする不動産屋」や「女性が安心して暮らせる街づくり」など、コンセプトの観点から将来を構想することにより、開業後の目標を創業計画書に落とし込むことができます。
また、将来を構想するときの項目として挙げられるのは「ターゲット」です。「幼い子どものいる家族」「10代~20代の単身女性」など、ターゲットの観点から将来を構想することにより、開業後の方針を創業計画書に落とし込むことができます。
なお、将来を構想するときは開業の動機を振り返ることも方法のひとつです。開業の動機を振り返ることにより、理想の将来像が見えてくる可能性があるため、将来を構想するときは開業の動機を振り返ることも検討してみましょう。
現状を整理する
創業計画を立てるときのポイントは「現状を整理すること」です。現状を整理することにより、長所や成果を創業計画書に落とし込むことができるため、不動産業の開業を目指している人は創業計画書を作成するための準備として現状を整理してみましょう。
【現状を整理するときの具体例】
項目 | 具体例 |
---|---|
知識 | ・不動産に関する法律の内容は? ・不動産に関する資格の取得は? |
実績 | ・年間の契約件数は? ・勤務先での受賞歴は? |
人脈 | ・契約が見込まれる取引先は? ・紹介が見込まれる顧客数は? |
現状を整理するときの項目として挙げられるのは「知識」です。「物件契約に関する法律」や「宅地建物取引士の取得」など、知識の観点から現状を整理することにより、アピールポイントとなる長所を創業計画書に落とし込むことができます。
また、現状を整理するときの項目として挙げられるのは「実績」です。「年間200件の売買契約」や「社長賞を受賞」など、実績の観点から現状を整理することにより、アピールポイントとなる成果を創業計画書に落とし込むことができます。
なお、現状を整理するときは強みと弱みを書き出すことも方法のひとつです。強みと弱みを書き出すことにより、得意とする分野と苦手とする分野を把握できる可能性があるため、現状を整理するときは強みと弱みを書き出すことも検討してみましょう。
課題を抽出する
創業計画を立てるときのポイントは「課題を抽出すること」です。課題を抽出することにより、対策や戦略を創業計画書に落とし込むことができるため、不動産業の開業を目指している人は創業計画書を作成するための準備として課題を抽出してみましょう。
【課題を抽出するときの具体例】
項目 | 具体例 |
---|---|
資金 | ・開業資金の目安は? ・資金調達の方法は? |
集客 | ・認知度を上げる方法は? ・不動産会社と関係を作る方法は? |
物件 | ・物件を取得する方法は? ・老朽化する物件の対策は? |
課題を抽出するときの項目として挙げられるのは「集客」です。「SNSの運用方法」や「不動産仲介業者への営業方法」など、集客の観点から課題を抽出することにより、その課題を解決するための対策を創業計画書に落とし込むことができます。
また、課題を抽出するときの項目として挙げられるのは「物件」です。「物件を取得する方法」や「メンテナンスを実施する時期」など、物件の観点から課題を抽出することにより、その課題を解決するための戦略を創業計画書に落とし込むことができます。
なお、課題を抽出するときは競合となる不動産会社を調査することも方法のひとつです。競合となる不動産会社を調査することにより、新たな課題を発見できる可能性があるため、課題を抽出するときは競合となる不動産会社を調査することも検討してみましょう。
次は創業計画書にある各項目を確認する
日本政策金融公庫は創業計画書のフォーマットを用意しています。フォーマットの中には、いくつかの項目が用意され、その中でも融資の可否を左右する項目があるため、創業計画を立てた人は次の工程として創業計画書にある各項目を確認してみましょう。
【創業計画書にある項目の具体例】
- 「創業の動機」
- 「経営者の略歴」
- 「取扱商品とサービス」
- 「取引先と取引関係」
- 「必要な資金と調達方法」
- 「事業の見通し」
創業計画書のフォーマットは日本政策金融公庫の公式サイトにある「国民生活事業」からダウンロードできます。まずは創業計画書をダウンロードし、ダウンロードが完了した人は次から説明する各項目のポイントと記入例を確認してみましょう。
「創業の動機」
日本政策金融公庫の創業計画書にある項目のひとつは「創業の動機」です。開業の目的や理由を記入する項目となるため、「創業の動機」を書くときは開業前の計画性や開業後の経営方針を落とし込むことがポイントになります。
【「創業の動機」の記入例】
大学を卒業後、都内の不動産賃貸仲介会社に16年間勤務し、賃貸マンションや賃貸アパートの紹介業務に従事してきました。顧客のニーズを把握しつつ、成約を獲得する方法を学んだ結果、年間200件の成約を達成し、社長賞を受賞することができました。経験を積み重ねる中で、自ら不動産賃貸業を開業したいと考えるようになり、それからは自己資金をコツコツと貯めてきました。そしてこの度、都内にアパート1棟を確保する目途が立ったため、開業を決意しました。開業後は防犯機能を充実させたアパートとして大学生や新社会人をターゲットに営業を行う予定です。 |
開業前の計画性を伝えるときのポイントは「具体的な行動」を盛り込むことです。「勤務経験の年数」「年間の成約数」「自己資金の貯蓄」など、具体的な行動を盛り込むことにより、計画的に開業準備を進めてきたことを伝えられる可能性があります。
開業後の経営方針を伝えるときのポイントは「具体的な条件」を盛り込むことです。「物件の立地」「ターゲットとなる顧客」「特徴的な機能」など、具体的な条件を盛り込むことにより、経営方針が明確にできていることを伝えられる可能性があります。
なお、支援者の協力がある場合はその旨を記入することも方法のひとつです。「取引先」や「顧客」など、支援者の協力は事業の実現性を示す要素となるため、支援者の協力がある人は取引先や顧客などの支援者との関係性を記入しておきましょう。
「経営者の略歴」
日本政策金融公庫の創業計画書にある項目のひとつは「経営者の略歴」です。自身の経歴や実績を記入する項目となるため、「経営者の略歴」を書くときは習得したスキルや客観的な実績を落とし込むことがポイントになります。
【「経営者の略歴」の記入例】
年月 | 内容 |
---|---|
平成20年3月 | 〇〇大学卒業 |
平成20年4月 | 〇〇不動産 (賃貸住宅の営業担当として12年勤務。平成28年4月以降は係長として人材育成や入居審査を担当) |
令和2年4月 | 〇〇ホーム (営業部長として入社後、令和3年4月よりエリア統括部長を担当。成約率は前年比15%増加) |
令和6年12月 | 退職 |
習得したスキルを伝えるときのポイントは「職務内容」を記入することです。「入居審査」「家賃交渉」「人材育成」など、複数の職務を担当した経験がある場合はそれらの職務内容を記入することにより、開業後に活かせる技術を伝えられる可能性があります。
客観的な実績を伝えるときのポイントは「役職名」を記入することです。「主任」「係長」「エリア統括部長」など、役職者としての経験がある場合はそれらの役職名を記入することにより、周囲からの評価を伝えられる可能性があります。
なお、不動産業に関する資格を取得している場合はその旨を記入することになります。「宅地建物取引士」「マンション管理士」「賃貸不動産経営管理士」などの資格は開業後の経営に役立つ可能性があるため、資格を取得している人は資格名を記入しておきましょう。
「取扱商品とサービス」
日本政策金融公庫の創業計画書にある項目のひとつは「取扱商品とサービス」です。店舗の長所や戦略を記入する項目となるため、「取扱商品とサービス」を書くときは競合業者との差別化や集客の実現性を落とし込むことがポイントになります。
【「取扱商品とサービス」の記入例】
項目 | 内容 |
---|---|
事業内容 | アパートやマンションの賃貸を行う。 |
取扱商品・サービスの内容 | 不動産賃貸業(売上シェア100%) |
セールスポイント | 価値の高い不動産を見極めることを得意としています。取り扱う物件を見極めつつ、物件を取得した後は「防犯カメラ」や「オートロック」などの防犯設備を整備する予定です。管理人が常駐するため、部外者を確認することも可能です。その他、室内に収納スペースを設けることにより、最低限の家具さえあれば入居できるような住居を提供します。 |
販売ターゲット・販売戦略 | 高田馬場駅から徒歩10分のアパート1棟(総戸数8戸)を貸し出します。近隣の大学生や単身の社会人に加え、上京する大学生や新社会人を対象にしたオンライン内見を実施し、情報をいち早く提供することにより、顧客獲得を目指します。また、高田馬場駅周辺を中心としてチラシ配布を実施し、転居を検討中の人に向けた認知度の向上を図ります。 |
競合・市場など企業を取り巻く環境 | 近隣には、単身者向けのアパートが複数ありますが、管理人が常駐しているアパートは数が少ないため、防犯面での差別化が可能です。競合する不動産会社も複数ありますが、その多くは来店客との対面が中心の営業方法となるため、開業後はオンライン内見などのデジタルツールを活用することにより、競合する不動産会社との差別化を図ります。 |
競合業者との差別化を伝えるときのポイントは「不動産会社の強み」を記入することです。「防犯機能に優れた物件」や「デジタルツールを活用した営業」など、不動産会社としての強みを記入することにより、競合業者と差別化する要素を伝えられる可能性があります。
集客の実現性を伝えるときのポイントは「具体的な施策」を記入することです。「オンライン内見の実施」や「駅周辺を中心としたチラシの配布」など、具体的な施策を記入することにより、集客の実現性を伝えられる可能性があります。
なお、商圏分析を実施した場合はその旨を記入することも方法のひとつです。「賃貸需要」や「土地価格」など、商圏分析は差別化や実現性における根拠となるため、商圏分析を実施した人は賃貸需要や土地価格などの商圏分析の結果を記入しておきましょう。
「取引先と取引関係」
日本政策金融公庫の創業計画書にある項目のひとつは「取引先と取引関係」です。想定している販売先や仕入先を記入する項目となるため、「取引先と取引関係」を書くときは成約の見込みや取引先の信頼性を落とし込むことがポイントになります。
【「取引先と取引関係」の記入例】
項目 | 取引先名 | 所在地 | 取引先のシェア | 掛取引の割合 | 回収・支払の条件 |
---|---|---|---|---|---|
販売先 | 一般個人 (過去の顧客からの紹介に加え、近隣の大学に進学する大学生を集客できる立地) |
― | 100% | 100% | 末日〆翌月末日回収 |
仕入先 | 〇〇ホームズ (現勤務先の取引先) |
東京都〇〇区 | 60% | 100% | 末日〆翌月末日回収 |
〇〇不動産 (知人が経営) |
神奈川県〇〇市 | 40% | 100% | 末日〆翌月末日回収 | |
外注先 | 〇〇不動産管理 (現勤務先の取引先) |
東京都〇〇区 | 100% | 100% | 末日〆翌月末日回収 |
成約の見込みを伝えるときのポイントは「成約が期待できる理由」を記入することです。「顧客からの紹介」や「大学生が多い立地」など、成約が期待できる理由を記入することにより、成約の見込みが想定できていることを伝えられる可能性があります。
取引先の信頼性を伝えるときのポイントは「取引先との関係性」を記入することです。「現勤務先の取引先」や「過去に取引のあった大家」など、取引先との関係性を記入することにより、信頼できる取引先が確保できていることを伝えられる可能性があります。
なお、業務を外部発注する場合はその旨を記入することになります。「現勤務先の外部発注先」「知人が経営する外部発注先」など、外部発注先との関係は信頼性を示す根拠となるため、業務を外部発注する人は外部発注先との関係を記入しておきましょう。
「必要な資金と調達方法」
日本政策金融公庫の創業計画書にある項目のひとつは「必要な資金と調達方法」です。開業資金や資金調達の金額を記入する項目となるため、「必要な資金と調達方法」を書くときは必要資金と借入額の妥当性を落とし込むことがポイントになります。
【「必要な資金と調達方法」の記入例】
項目 | 必要な資金 | 見積先 | 金額 | 調達の方法 | 金額 |
---|---|---|---|---|---|
設備資金 | (内訳) 物件取得費 車両費 HP作成費 備品費 |
(内訳) A社 B社 C社 D社 |
(内訳) 700万円 150万円 40万円 10万円 |
自己資金 | 330万円 |
親、兄弟等からの借入 | ― | ||||
日本政策金融公庫からの借入 | 500万円 | ||||
運転資金 | (内訳) 管理費 修繕費 広告費 備品費 |
(内訳) 60万円 60万円 7万円 3万円 |
他の金融機関等からの借入 (内訳・返済方法) 〇〇信用金庫:200万円 |
200万円 | |
合計 | 1,030万円 | 合計 | 1,030万円 |
必要資金の妥当性を伝えるときのポイントは「分類した金額」を記入することです。「物件取得費」「管理費」「修繕費」など、分類した金額を記入することにより、必要資金が適正であることを伝えられる可能性があります。
借入額の妥当性を伝えるときのポイントは「矛盾のない金額」を記入することです。「設備資金とその内訳の合計額」「運転資金とその内訳の合計額」など、矛盾のない金額を記入することにより、借入額が適正であることを伝えられる可能性があります。
なお、親族や友人からの借入がある場合はその旨を記入することになります。贈与は自己資金として認められる可能性もありますが、親族や友人からの借入は自己資金とは区別されるため、親族や友人からの借入がある人はその内訳や返済方法を記入しておきましょう。
「事業の見通し」
日本政策金融公庫の創業計画書にある項目のひとつは「事業の見通し」です。開業後の売上や利益の見込み額を記入する項目となるため、「事業の見通し」を書くときは売上や利益の算出根拠を落とし込むことがポイントになります。
【「事業の見通し」の記入例】
項目 | 創業当初 | 1年後または軌道に乗った後 | 算出の根拠 | |
---|---|---|---|---|
売上高① | 36万円 | 72万円 | 【創業当初】 ①賃料:8万円/室×4室=32万円 共益費:1万円/室×4室=4万円 ②経費 支払利息:2万円 その他(管理費、修繕費、広告費など):23万円 【軌道に乗った後】 ①賃料:8万円/室×8室=64万円 共益費:1万円×8室=8万円 ③その他:修繕費を6万円増加 |
|
売上原価② | ― | ― | ||
経費 | 人件費 | ― | ― | |
家賃 | ― | ― | ||
支払利息 | 2万円 | 2万円 | ||
その他 | 22万円 | 28万円 | ||
合計③ | 24万円 | 30万円 | ||
利益①-②-③ | 12万円 | 42万円 |
売上の算出根拠を伝えるときのポイントは「根拠となる計算式」を記入することです。「1か月分の賃料×入居数」や「1か月分の共益費×入居数」など、根拠となる計算式を記入することにより、再現性のある売上高を伝えられる可能性があります。
利益の算出根拠を伝えるときのポイントは「経費にかかる金額」を記入することです。「管理費」「修繕費」「広告費」「備品費」など、経費にかかる金額を記入することにより、再現性のある利益額を伝えられる可能性があります。
なお、仲介や管理を委託する場合は経費の委託にかかる手数料を記入することになります。「仲介手数料」や「管理委託料」などの項目を経費として計算することになるため、仲介や管理を委託する人は内訳や金額を記入しておきましょう。
創業計画書を書き終えた後は記入内容を見直す
創業計画書を書き終えた後は記入内容を見直すことを検討してみてください。創業計画書を見直すことにより、改善点や修正点に気付くことも考えられるため、創業計画書を書き終えた後は各項目の記入内容を見直してみましょう。
【記入内容を見直すときのポイント】
- 全体の整合性はとれているか?
- そう言える根拠は示せているか?
- 誤字脱字などの修正点はないか?
創業計画書を見直すときのポイントは「全体の整合性」です。「経営方針」や「資金計画」など、創業計画の内容に矛盾がある場合は一貫性がないことにより、日本政策金融公庫の担当者に事業の実現性が低いと判断される可能性があります。
創業計画書を見直すときのもうひとつのポイントは「そう言える根拠」です。「売上高」や「利益額」など、創業計画の数字に無理がある場合は説得力がないことにより、日本政策金融公庫の担当者に事業の実現性が低いと判断される可能性があります。
なお、日本政策金融公庫は「創業計画書のセルフチェック」に関する情報を公開しています。会員登録を必要とせず、無料のサービスとなるため、創業計画書を見直すときは日本政策金融公庫の公式サイトにあるセルフチェックも利用してみましょう。
まとめ
創業計画書は事業の実現性を伝えるための書類です。日本政策金融公庫の担当者は創業計画書から事業の実現性を見極めることになるため、まずはその前提を踏まえつつ、創業計画書を作成するための準備として創業計画を立てるところから始めてみましょう。
また、日本政策金融公庫は創業計画書のフォーマットを用意しています。フォーマットの中には、いくつかの項目が用意され、その中でも融資の可否を左右する項目があるため、創業計画を立てた人は次の工程として創業計画書にある各項目を確認してみましょう。
なお、創業計画書を書き終えた後は記入内容を見直すことを検討してみてください。創業計画書を見直すことにより、改善点や修正点に気付くことも考えられるため、創業計画書を書き終えた後は各項目の記入内容を見直してみましょう。