株式や為替などと並び、古くから行われている不動産投資。
一言で「不動産投資」と言っても土地、マンション、アパートなどを活用して資本を増やす方法は様々です。
日本政策金融公庫から融資を受けて不動産投資を行うことはできるのでしょうか。
不動産融資を受けられる条件や、融資限度額と金利、借入期間、融資を受けるに当たって気をつけたいことをご紹介します。
そもそも、日本政策金融公庫って何だっけ…という方は、「中小企業を支えている日本政策金融公庫ってどんな金融機関？」をご参照ください。
目次
1. 日本政策金融公庫から不動産融資を受けられるのか？
（1）融資を受けられる不動産投資の条件
低金利で人気の日本政策金融公庫。一般的に融資を受けづらいとされる女性や若者、シニアの方といった方や、小規模な個人事業主、中小企業に融資する政府100%出資の金融機関です。
莫大な利益を出すことよりも社会的支援をよしとするポジションです。
そのため、日本政策金融公庫は「投資」は融資対象にしていません。
あくまでも事業に対する融資となります。それも、設備資金や運転資金の資金繰りに困っている事業者や起業をする方に対して行われます。
つまり、不動産投資の中でも、例えば戸建やマンションなど不動産を人に貸し出す不動産賃貸事業については融資対象で、
一般的に事業とは呼ばないような、土地の使用権の売買などで利益を出す不動産活用は融資対象外ということです。
（2）不動産投資への融資限度額と金利、借入期間
事業化を左右する融資限度額に、金利。他の金融機関の場合、担保や保証人の有無などの事業主の信用、借入期間などで決まります。
日本政策金融公庫の場合はそれだけでなく、事業内容と事業主の属性によっても変わるというのが特徴です。
例えば、2018年9月時点、担保あり・保証人ありの条件で、一般的な不動産賃貸事業での融資を受けた場合、融資限度額4800万円、金利は１.16〜２.35 %となります。
しかし、先にもご説明した通り、女性は年齢に関係なしに、若者は29歳まで、シニアは55歳から、優遇措置の対象となります。
女性、若者、シニアが同じように融資を受けた場合、融資限度額7200万、金利は特別利率になり、０.76〜1.95 %となります。
また、借入期間は、最大で20年以内になる可能性はありますが、優遇される属性の方でも適用されるのはレアケースで、通常は10年から15年で考えた方が無難です。
なお、日本政策金融公庫の場合、どの融資制度にするかによっても変わります。
その辺の融資制度と金利や、金利が安くなる特別利率「特利」について詳しく知りたい方は「日本政策金融公庫の融資！金利を下げる３ステップで「特利」適用をめざそう！」をご参照ください。
ここまでをまとめると次の通りです。（2018年9月時点）
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融資を受けられる場合：不動産で事業をしている方・始める方
融資限度額と金利、借入期間：
【通常】
融資限度額（4800万円）
基準利率（１.16〜２.35 %）
借入期間（実状として10年〜15年）
【優遇条件 女性は年齢に関係なしに、若者は29歳まで、シニアは55歳から】
融資限度額（7200万）
特別利率（０.76〜1.95 %）
借入期間（実状として10年〜15年、最大で20年以内）
――――
2. 不動産融資を受けるのに必要なものは？
（1）提出書類を用意しよう
日本政策金融公庫の融資を受けるのに必要な書類は次の通りです。
- 借入申込書
- 通帳コピー
- 創業計画書
- 借入金のある場合は、支払明細書（現在の借入残高、月々の支払額がわかるもの）
- 不動産の賃貸借契約書（店舗・自宅分）
- 営業許可書、資格または免許を証明するもの
- 見積書、工事請負契約書（設備投資する方のみ必要）
- 運転免許証コピー
- 関連企業の確定申告書及び決算書（別で会社を経営されている方のみ必要です）
- 印鑑証明書
- 代表のご自宅分の水道光熱費の支払い状況がわかる資料
- 個人の源泉徴収票又は確定申告書2年分
詳しくは「個人事業主が日本政策金融公庫（公庫）から融資を受ける際の必要書類とは？」をご覧ください。
（2）創業計画を立てよう
実のところ、不動産賃貸事業の創業はさほど難しくはありません。
ですが、事業運営は非常に困難です。不動産投資で融資を受けたものの返済できなくなったケースの増加、それによる金融機関へのダメージが社会問題となっています。
融資を受ける前にしっかりと考えてください。
あなたは事業を続け、無事に完済し、最後にその不動産を手放すときまでをしっかりイメージできているでしょうか。
もし賃貸物件に空室が続いた場合、返済はどうなりますか。もし物件や入居者にトラブルが起こったとき、どう対応しますか。
投資は万全のリスク管理をしてこそ安定した利益を生みます。
あらゆる「もし」を想定した上での返済計画をたて、創業計画につなげることが重要です。
事業の展望を語る「創業計画書」は、日本政策金融公庫の融資を左右する最も重要です。
不動産で事業というと、住居用の家を貸す大家さん、その管理をする賃貸業というのが一般的なイメージで、それの創業計画の書類を書けと言われても…と思われるかもしれませんが、近年、複合的な事業展開が出てきています。
例えば、サービス付き高齢者住宅。
介護や生活支援サービスのついた高齢者向けの賃貸です。
高齢社会と呼ばれて久しい日本ですが、通常の賃貸では入居を断られるシニアに対し、グループホームとは異なる選択肢として需要があり、今後も伸びる複合事業と言えるでしょう。
民泊。一般の住宅に宿泊することを指し、東京オリンピックでの宿泊施設不足の緩和策として話題になっています。
現状の法令や条例では事業化には旅館業の許可が必要で、近隣とのトラブルや不法滞在や犯罪の温床になりかねないことから、現時点ではハイリスクハイリターンな事業と言えるでしょう。
シェアハウス。自室とは別に共同利用できる空間のある、若者や外国人に人気のある賃貸住宅です。
従来の賃貸と違って、キッチン、風呂、トイレを共同にするため、設備コストを下げつつ部屋数を増やすことができます。
また、それに伴い、賃料も安くできます。利回りのよさで、都市部を中心に今後も増えていくと予想されます。
昨今、シェア・レンタルといった「所有しない」ことをよしとする風潮があります。
そういう意味で不動産賃貸の事業展開に対して世間的な追い風があると言ってもいいでしょう。
複合的な事業展開にして「新規性」があると認められれば、一般の方でも金利を優遇条件よりも低くすることもできるため、賃貸事業にプラスアルファでの創業を考えることはおすすめできます。
なお、創業計画書の詳しい書き方は「創業計画書の作成方法とは？公庫から創業時に融資を受ける際に必須の資料！」をご確認ください。
まとめ
2018年夏に発覚したスルガ銀行の不正融資問題によって、投資用不動産向けの融資に対する監視が強化されるとの行政方針が発表されました。
以降、日本政策金融公庫の不動産関連事業への融資の審査にも何かしらの影響が出ることが予想されます。
また「不正融資はマイナス金利政策による余波ではないか」との批判もあることから、最悪の場合、金利に関して方針変更がされる可能性もあるかもしれません。
日本政策金融公庫の金利は固定なので、創業を先延ばしにしていた方は早めに取り組むことをおすすめします。
しっかりと創業計画を立て、不動産融資に臨みましょう。
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